Ein dingliches Wohnrecht muss hinreichend bestimmt bezeichnet sein und den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort entsprechen. Fehlt es hieran, lassen sich aus der Vereinbarung keine Rechte herleiten. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Zweibrücken entschieden. Wertlos ist damit ein vereinbartes dingliches Wohnrecht an einer "abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss", wenn es in dem Haus tatsächlich nur eine Wohneinheit gibt, die sich auf Erd- und Obergeschoss erstreckt.

Ein Sohn wollte, dass sein Vater eine Wohnung in seinem Anwesen räumt. Er berief sich auf ein 1994 zu seinen Gunsten vereinbartes Wohnrecht an der Wohnung. Doch der Vater weigerte sich. Der Sohn zog vor Gericht, scheiterte aber auch hier.

Das Wohnrecht, das zwischen seinem Vater und seiner Mutter vereinbart und sodann ins Grundbuch eingetragen worden war, umfasste ausdrücklich "die alleinige ausschließliche Benutzung der abgeschlossenen Wohnung im Dachgeschoss". Tatsächlich handelt es sich bei dem Anwesen um ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und einem Kellergeschoss mit Einliegerwohnung.

Vor dem Landgericht (LG) erläuterte die Mutter als Zeugin, nach ihrem Verständnis habe sich die Wohnung im Dachgeschoss auf alles bezogen, was zu dem damaligen Zuhause des Sohnes "unter dem Dach" gehört habe. Das LG legte das Wohnrecht entsprechend dieser Vorstellung der Mutter bei der Vereinbarung aus und verurteilte den Vater zur Räumung der abgeschlossenen Wohnung in Erd- und Obergeschoss.

Anders das OLG Zweibrücken: Es wies die Klage auf die Berufung des Vaters ab. Das dingliche Wohnrecht sei 1994 nicht wirksam bestellt worden. Das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot erfordere, dass der Gebäudeteil, an dem das Wohnrecht bestellt wird, in der Eintragung detailliert beschrieben werde. Anzugeben seien die Lage der Räume, bei mehreren Stockwerken auch das Geschoss, sodass jeder Dritte ohne Weiteres feststellen könne, welche Räume gemeint seien.

In dem konkreten Einfamilienhaus gebe es keine "abgeschlossene Wohnung im Dachgeschoss". Das Obergeschoss selbst sei nicht abgeschlossen und bilde aufgrund der baulichen Ausgestaltung erst gemeinsam mit dem Erdgeschoss eine Wohneinheit. Die in der Vereinbarung erfolgte Bezeichnung als "Dachgeschoss" umfasse bereits sprachlich nicht die aus Erd- und Obergeschoss bestehende Wohneinheit. Die Erklärung der Mutter könne nicht berücksichtigt werden, da ihre Vorstellung bei Vertragsschluss nicht wie gefordert für jedermann ohne Weiteres erkennbar sei. Diese Anforderung schließt es laut OLG aus, nachzuforschen, was die Familie mit der Eintragung bezweckt habe.

Das OLG hat die Revision gegen das Urteil nicht zugelassen.

Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken, Urteil vom 15.01.2026, 4 U 121/23